Доходи від оренди нерухомості з 2027 року: менший податок та умови застосування

12 червня 2026 року Голова Верховної Ради України підписав Законопроєкт №15111-д, який, крім нових правил оподаткування доходів, отриманих через цифрові платформи, передбачає зміни в оподаткуванні доходів від оренди нерухомості. Зокрема, з 1 січня 2027 року для орендодавців може запрацювати знижена ставка податку. Чи справді податкове навантаження зменшиться, які умови необхідно буде виконати та які особливості нового режиму варто врахувати вже зараз  — розглянемо далі.

ОПОДАТКУВАННЯ ДОХОДІВ ВІД ОРЕНДИ НЕРЕХУМОСТІ СЬОГОДНІ

Наразі фізична особа, яка здає нерухомість в оренду без реєстрації підприємницької діяльності, сплачує податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) за ставкою 18% (п. 167.1 ст. 167 ПК України) та військовий збір за ставкою 5% (п. 16¹ підрозділу 10 ПКУ). Таким чином, загальне податкове навантаження становить 23% від отриманого доходу. 

СТАВКИ ПОДАТКУ З 1 СІЧНЯ 2027 РОКУ

Законопроєкт №15111-д пропонує внести зміни в підпункт 170.1.5 пункту 170.1 статті 170 Податкового кодексу України та передбачити, що: «дохід такого платника податку – орендодавця від надання в оренду об'єктів житлової та/або нежитлової нерухомості (їх частин) оподатковується за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 цього Кодексу».Водночас пункт 167.2 Податкового кодексу України встановлює ставку податку на доходи фізичних осіб у розмірі 5 відсотків бази оподаткування. 

Таким чином, з 1 січня 2027 року дохід фізичних осіб від надання в оренду житлової та нежитлової нерухомості оподатковуватиметься ПДФО за ставкою 5 відсотків.

З огляду на вже згадану ставку військового збору у розмірі 5 відсотків, загальне податкове навантаження може становити 10 відсотків від отриманого доходу замість нинішніх 23 відсотків. Фактично закон передбачає більш ніж дворазове зменшення податкового навантаження для орендодавців.

НЕ ЛИШЕ КВАРТИРИ ТА БУДИНКИ

На відміну від багатьох податкових пільг, запропоновані зміни стосуються не лише житлової нерухомості. Законопроєкт поширює новий порядок оподаткування на доходи від оренди як житлових, так і нежитлових об'єктів нерухомості та їх частин. Тому потенційним зменшенням податкового навантаження зможуть скористатися не лише власники квартир, а й власники офісів, магазинів, складів та інших комерційних приміщень.

ЗВОРОТНИЙ БІК ЗНИЖЕННЯ ПОДАТКІВ

Втім, зменшення податкового навантаження супроводжується й певними додатковими обов'язками для орендодавців та фактично позбавляє їх окремих податкових пільг.

Зокрема, відповідно до підпункту 266.4.3 пункту 266.4 статті 266 Податкового кодексу України, пільга зі сплати податку на нерухоме майно не застосовується до об'єктів, які використовуються їх власниками для одержання доходу. Тобто власники квартир та будинків, які здають їх в оренду офіційно, не можуть скористатися зменшенням бази оподаткування на 60 кв. м для квартир та 120 кв. м для житлових будинків.

Крім того, нова редакція підпункту 170.1.5 пункту 170.1 статті 170 Податкового кодексу України передбачає обов'язок орендодавця за результатами звітного року подавати річну податкову декларацію та самостійно сплачувати податок до бюджету. Відтак отримання доходу від оренди нерухомості вимагатиме не лише сплати податків, а й належного виконання податкових обов'язків щодо декларування таких доходів.

МЕНШІ ПОДАТКИ – НЕ ГАРАНТІЯ БЕЗПЕЧНОЇ ОРЕНДИ 

Звертаємо увагу, зменшення податкового навантаження саме по собі не гарантує безпечної оренди нерухомості. Не менш важливим є належне юридичне оформлення відносин між орендодавцем та орендарем у договорі та фіксація платежів. На практиці саме від змісту договору оренди залежить, наскільки ефективно власник нерухомості зможе захистити свої права у разі виникнення конфлікту.

Адже правильно складений договір дозволяє сторонам заздалегідь врегулювати більшість потенційних ризиків та уникнути зловживань як з боку орендаря, так і збоку орендодавця. Саме договір є основним доказом для захисту прав сторін та стягнення збитків у разі їх виникнення, тому його підготовці варто приділити не менше уваги, ніж питанням оподаткування.

ЧОМУ ДЕРЖАВА ЗНИЖУЄ ПОДАТКИ НА ОРЕНДУ

Ринок оренди нерухомості в Україні протягом багатьох років залишається частково в тіні, відповідно значна кількість орендодавців не декларує отримані доходи й не сплачує податки до бюджету. Саме тому зниження податкового навантаження можна розглядати як спробу держави зробити офіційну оренду більш вигідною та стимулювати власників нерухомості працювати офіційно. Фактично держава пропонує більш м'які податкові умови в обмін на прозорість доходів та їх декларування.

Більше того, уже обговорюють необхідність подальшого спрощення самої процедури оформлення орендних відносин, зокрема шляхом укладення договорів через застосунок «Дія». Наразі такі зміни залишаються лише на рівні розмов, однак загальний напрямок державної політики є очевидним. 

Тому якщо раніше одним із найпоширеніших аргументів на користь неофіційної оренди були високі податки, то після запровадження нових правил з 1 січня 2027 року таке пояснення може звучати значно менш переконливо.

Таким чином дані зміни можуть стати вагомим стимулом для легалізації ринку оренди нерухомості, адже суттєве зменшення податкового навантаження робить офіційну оренду значно привабливішою для власників нерухомості. Водночас орендодавцям варто враховувати не лише переваги нового режиму, а й пов'язані з ним обов'язки та податкові наслідки, щоб це не стало неприємним сюрпризом.

Якщо Ви плануєте скористатися новим режимом оподаткування доходів від оренди нерухомості та хочете належним чином оформити орендні відносини, команда Fedorova Law Firm допоможе оцінити всі податкові та юридичні наслідки, а також підготувати договір, який максимально захищатиме Ваші інтереси ще до виникнення можливих спорів.