Оподаткування земельних ділянок фізичних осіб: мінімальне податкове зобов’язання і земельний податок

Раніше для фізичних осіб – власників земельних ділянок сільськогосподарського призначення усе виглядало зрозуміло: є земельна ділянка — сплачується земельний податок. Однак, із 1 січня 2022 року поряд з’явилося мінімальне податкове зобов’язання, і тепер власники земельних ділянок сільськогосподарського призначення отримують два податкові повідомлення-рішення щодо однієї й тієї ж земельної ділянки за один період. Що це за податки, у чому між ними різниця та хто саме їх сплачує — власник чи орендар, розберемо далі.

Правова природа мінімального податкового зобов’язання

Мінімальне податкове зобов’язання з’явилося в українському податковому законодавстві відносно нещодавно — його було запроваджено Законом України від 30 листопада 2021 року № 1914-IX. Ідея МПЗ полягає у встановленні мінімального рівня податкового навантаження на землю сільськогосподарського призначення, незалежно від того, чи декларував платник доходи від її використання.

Як визначає Податковий кодекс України, мінімальне податкове зобов’язання - мінімальна величина податкового зобов’язання із сплати податків, зборів, платежів, контроль за справлянням яких покладено на контролюючі органи, пов’язаних з виробництвом та реалізацією власної сільськогосподарської продукції та/або з власністю та/або користуванням (орендою, суборендою, емфітевзисом, постійним користуванням) земельними ділянками, віднесеними до сільськогосподарських угідь, розрахована відповідно до цього Кодексу. 

Тобто держава заздалегідь визначає «податковий мінімум» для конкретної земельної ділянки і порівнює його з фактично сплаченими податками.

Хто і з якого моменту сплачує МПЗ та як воно обчислюється

У випадку з мінімальним податковим зобов’язанням закон орієнтується не лише на право власності, а й на фактичне користування земельною ділянкою. Відповідно до пп. 162.1.1 п. 162.1 ст. 162 ПК України, платником МПЗ є резидент, який володіє або користується земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, у тому числі на умовах оренди, суборенди, емфітевзису чи постійного користування. Тому за наявності зареєстрованого права оренди МПЗ сплачує орендар, а не власник паю.

Саме з цим тісно пов’язане наступне питання — з якого моменту виникає обов’язок зі сплати МПЗ. Для податкових цілей вирішальним є не дата підписання договору, а державна реєстрація права користування земельною ділянкою. Закон прямо передбачає, що у разі зміни власника або користувача протягом календарного року МПЗ визначається пропорційно кількості місяців фактичного користування землею (пп. 38-1.1.4 ст. 38-1 ПК України).

Тобто якщо, наприклад, право оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення зареєстроване 20 лютого, то орендар сплачує МПЗ починаючи з 1 лютого, незалежно від того, що реєстрація відбулася  не на початку місяця. Водночас попередній користувач або власник визначає МПЗ лише за січень. 

Коли визначено платника та період користування, постає наступне логічне питання — як саме обчислюється сума МПЗ. Механізм розрахунку залежить від того, чи проведена нормативна грошова оцінка конкретної земельної ділянки. 

Якщо така оцінка проведена, МПЗ визначається за формулою: МПЗ = НГОд × К × М / 12, де де НГОд — нормативна грошова оцінка відповідної земельної ділянки з урахуванням коефіцієнта індексації, К — коефіцієнт 0, 05 (для нарахувань за 2025 рік – 0, 057), М — кількість календарних місяців користування земельною ділянкою.

Якщо ж нормативну грошову оцінку конкретної ділянки не проведено, застосовується інша формула: МПЗ = НГО × S × К × М / 12, де НГО — нормативна грошова оцінка 1 гектара ріллі по відповідній області з урахуванням індексації, S — площа земельної ділянки у гектарах, К — коефіцієнт 0,05 (для нарахувань за 2025 рік – 0, 057), М — кількість місяців користування.

Окремо варто враховувати спеціальні правила на період дії воєнного стану щодо  мінімального порогу МПЗ: не менше 700 грн з 1 гектара, а для земельних ділянок, у яких частка ріллі становить не менше 50 %, — не менше 1400 грн з 1 гектара (п. 74 підрозділу 10 розділу ХХ ПК України).

На практиці застосування правил щодо МПЗ нерідко супроводжується розбіжностями між нормативним підходом і фактичними нарахуваннями. Попри вимогу враховувати фактичну кількість місяців користування, податкові органи нерідко нараховують МПЗ за весь календарний рік, застосовуючи мінімум 700 грн за гектар шляхом простого множення на площу ділянки. У результаті навіть за короткий період користування платники отримують суттєві суми донарахувань, що потребують подальшого перерахунку.

Правова природа земельного податку 

На відміну від мінімального податкового зобов’язання, земельний податок є  обов’язковим нарахуванням, яке напряму пов’язаний із правом власності на землю. Відповідно до пп. 14.1.72 ст. 14 Податкового кодексу України, земельний податок — це обов’язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також із постійних землекористувачів. Водночас на практиці сторони часто врегульовують це питання на рівні договору оренди — зокрема, передбачають обов’язок орендаря компенсувати власнику суму земельного податку. 

Механізм обчислення земельного податку залежить від наявності нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Якщо така оцінка проведена, податок визначається у відсотках від НГО: для земельних ділянок і паїв фізичних осіб — не більше 3 %, а для сільськогосподарських угідь — від 0,3 % до 1 % (ст. 274 ПК України). Якщо нормативну грошову оцінку не проведено, ставка встановлюється у відсотках від НГО одиниці площі ріллі по області та може становити до 5 %, а для сільськогосподарських угідь — від                       0,3 % до 5 % (ст. 277 ПК України).

Узагальнюючи викладене, можна дійти висновку, що наявність двох податкових повідомлень-рішень щодо однієї земельної ділянки не свідчить про подвійне оподаткування, а зумовлена різною правовою природою відповідних платежів: земельний податок пов’язаний із правом власності на землю, тоді як мінімальне податкове зобов’язання — із фактичним користуванням земельною ділянкою.

Якщо Ви отримали податкові повідомлення-рішення щодо сплати цих податків  і маєте сумніви у правильності їх нарахувань, звертайтеся до Fedorova Law Firm — ми проаналізуємо ситуацію та допоможемо захистити Ваші інтереси.