Закон про захист добросовісного набувача: що змінюється у правовому режимі нерухомості?

7 квітня 2025 року Президентом підписано Закон № 4292-ІХ, який вносить зміни до Цивільного кодексу України та процесуального законодавства у сфері захисту прав добросовісного набувача.

Цей нормативний акт покликаний усунути правову невизначеність у випадках витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння, коли йдеться про власників, які придбали об’єкт на підставі нотаріально посвідченого договору та зареєстрували право власності згідно з вимогами законодавства.

Які ситуації врегульовує новий закон?

Протягом останніх років у судовій практиці спостерігається значна кількість справ, у яких державні органи або прокурори ініціюють витребування нерухомості, що перебуває у володінні добросовісного набувача. Підставою таких позовів зазвичай є порушення, допущені на етапі первісного відчуження з державної або комунальної власності.

Добросовісний набувач, який отримав право власності у законний спосіб, опиняється під загрозою його втрати — без компенсації, навіть у ситуаціях, коли правопорушення мало місце багато років тому, а майно неодноразово переходило від одного власника до іншого.

Основні зміни, передбачені Законом №4292-ІХ

1. Строк позовної давності у справах про витребування майна.

Визначено, що відлік строку позовної давності починається з дати державної реєстрації права власності або передачі нерухомого майна першому набувачу. Це положення має запобігти безстроковим спорам щодо майна, яке вже не один рік перебуває у приватній власності.

2. Встановлення 10-річного строку для витребування державного майна.

Якщо майно було передано у приватну власність з державної чи комунальної понад 10 років тому — без обтяжень та в обхід винятків, передбачених законом — витребування такого об'єкта буде недопустимим.

3. Винятки щодо об’єктів, які можуть бути витребувані незалежно від строків.

Винятки стосуються об'єктів стратегічного значення, зокрема:

1. об'єкти критичної інфраструктури;
2. землі оборони;
3. заповідні території;
4. гідротехнічні споруди;
5. пам’ятки культурної спадщини.

4. Компенсація добросовісному набувачеві.

Повернення майна можливе лише за умови попереднього внесення його вартості на депозитний рахунок суду. Компенсація здійснюється без потреби подання окремого позову. Оцінка нерухомості повинна бути чинною на момент подання позову.

5. Врегулювання процесуальних моментів.

Позовна заява про витребування майна без внесення попередньої компенсації підлягає залишенню без руху. Якщо компенсація не буде сплачена у визначений строк — позов не розглядатиметься. У разі відмови в задоволенні позову кошти повертаються на рахунок органу, який їх вніс.

Чому це важливо?

Прийняття цього закону змінює баланс у судових спорах щодо державної власності, надаючи більше правового захисту тим, хто набув нерухомість у відкритий, законний та добросовісний спосіб. Це також важливий крок для зниження ризиків у сфері інвестування в об’єкти нерухомості та підвищення довіри до державного реєстру речових прав.

Подальше формування судової практики покаже, наскільки ефективними виявляться ці механізми у захисті права власності добросовісного набувача.